外國人如何在福岡購買不動產　從零開始到完成的完整步驟解析

前言　──日本不動產，是對外國人來說「全球最易購買的國家」之一

對於從台灣或香港考慮購買日本不動產的人來說，許多人一開始都會感到不安。「外國人真的可以買嗎？」「是否有特別的限制？」這些疑問非常常見。

直接說結論：日本是全球外國人不動產取得限制最少的國家之一。無論國籍、簽證種類、是否擁有永久居留權，土地與建物均可購買。所有權沒有期限，可自由出售、贈與、繼承。外國人也不需要負擔額外的稅金。

那麼，實際上該如何進行？本文將針對海外居住者在福岡購買不動產的完整流程，包含具體所需文件、費用與注意事項，逐步詳細說明。

步驟一　確定物件條件

首先從明確「購買目的」開始。是打算自住、以出租為主，還是兩者兼顧？依據目的不同，地區、物件類型與預算的優先順序也會有所不同。

在福岡受到中華圈買家青睞的地區，包括博多、天神、東區及箱崎一帶。博多車站與天神因交通便利性高、租賃需求穩定，無論投資或自住皆為首選。東區的Island City（アイランドシティ）高樓大廈持續供應、人口急速增加，是便利性與價格兼具的熱門地區。箱崎一帶的九州大學舊址（FUKUOKA Smart EAST）大規模再開發計畫正在推進，預計2028年開幕，地價上漲可期，是備受矚目的未來潛力地區。

步驟二　尋找值得信賴的不動產公司

日本的不動產交易，基本上由不動產公司居中仲介。大多數物件資訊透過業者間網絡系統REINS（不動產流通標準資訊系統）共享，一般民眾無法直接查詢。

選擇熟悉外國人購屋流程的不動產公司非常重要，原因有三：合約文件多以日文製作、手續流程具有日本獨特性，以及海外匯款的應對需要豐富經驗。

能以中文、繁體字對應的福岡不動產公司相當有限。エージェントパートナー福岡擁有豐富的中華圈客戶購屋實績，可提供中文及日文的完整服務。歡迎透過LINE或WeChat與我們聯繫諮詢。

步驟三　看屋・提出購買申請

決定想購買的物件後，需提交「購買申請書（買付証明書）」。這是表明「希望以此條件購買此物件」的書面文件，雖不具法律約束力，但卻是啟動與賣方交涉的重要文件。

對於海外居住者而言，有時難以親自來日。此時可透過委任狀委託代理人，由代理人代為辦理契約與付款手續。

步驟四　簽訂買賣契約

購買條件達成共識後，正式簽訂買賣契約。此時，持有宅地建物取引士執照的專業人員將依法進行「重要事項說明」。說明內容以日文版為正本，建議選擇能提供中文說明支援的不動產公司，更加安心。

簽約時，通常需支付物件價格10%的訂金。

步驟五　付款・所有權移轉登記

支付尾款後，由司法書士向法務局申請所有權移轉登記，完成後即正式成為新任屋主，購屋程序至此完成。

對於海外居住的非居住者而言，可以「簽名證明書」或本國公文書替代日本的印鑑證明書。各地區的對應方式如下。

台灣居住者，可直接使用戶政事務所發行的「戶籍謄本」或「印鑑證明」。香港居住者，使用民政事務署（分署）發行的「聲明」，或具公證人資格的律師所認證的宣誓供述書（AFFIDAVIT）。中國大陸居住者，使用公證處製作・取得的公證書（公证书）。

實際辦理時，仲介公司與司法書士通常會從確認所需文件到協助安排一併提供指引，可放心委託。

購買所需費用概估

除物件價格外，尚需預備以下諸費用。

仲介手續費為物件價格的3%加6萬日圓（未稅）為上限。不動產取得稅為固定資產稅評估價格的3至4%。登錄免許稅及司法書士費用約為物件價格的1至2%。此外，火災保險費及固定資產稅的日數分攤等費用也會產生。

綜合計算，建議預備物件價格6至8%左右的諸費用。

常見問題

Q. 可以申請貸款嗎？ 目前有數家日本金融機構提供針對台灣・香港國籍人士的融資方案。詳情請洽詢，我們可依個別情況為您介紹。

Q. 購買不動產後可以取得永久居留權嗎？ 不行。在日本，不動產取得與在留資格是完全獨立的制度。永久居留權及在留資格需另行依規定申請。

Q. 將來可以自由出售嗎？ 可以。外國人同樣可自由出售、贈與、繼承。出售所得（讓渡所得）雖須繳納稅金，但計算方式與稅率與日本人適用相同規則。

總結

日本不動產對外國人而言法律門檻低，而福岡更是其中「價格、投報率、未來性」三者兼具的最佳城市。由於手續須遵循日文及日本商業慣例，選擇能以中文對應的可靠仲介公司，是順利完成購屋的最短捷徑。

如有任何疑問或具體物件諮詢，歡迎隨時透過LINE或WeChat與我們聯繫。