日本最大級的再開發計畫「FUKUOKA Smart EAST」是什麼？ 箱崎地區現在最受矚目的理由 投資者必讀2026年最新報告

2026年，在福岡市不動產市場中，最值得關注的區域是哪裡？答案十分明確。福岡市東區・箱崎——這片曾由九州大學佔據逾百年的廣大土地，如今正成為日本最大規模智慧城市開發計畫的舞台。

其名為「FUKUOKA Smart EAST」。

理解計畫的規模

開發對象地位於福岡市東區箱崎，總面積約56公頃，相當於東京巨蛋約10個的廣大腹地，將從零開始進行整體都市規劃。距博多站僅約4公里北方，距福岡機場直線距離僅3公里，在都市用地中堪稱罕見的絕佳地理優勢。

開發主體為以住友商事為代表企業，聯合JR九州、西日本鐵道、清水建設、大和房屋工業、東急不動產、西部燃氣、西日本新聞共8家企業所組成的強力財團。總事業費預估達1,000億日圓規模，是日本都市再開發史上規模最大的計畫之一。

將會建造什麼？

基地大致分為「北區（約23公頃，福岡市施行）」與「南區（約28.5公頃，民間開發）」兩大區塊。

南區的核心，是活用NTT次世代通訊技術「IOWN」的創新產業拠點「BOX FUKUOKA」。研究機構與企業集聚於同一園區，作為催生新興產業的知識創造場域。

此外，以九州豐富食材為主題的日本最大級體驗型設施「福岡永續食品樂園」，以及以居家建材為核心的「生活風格中心」，預計於2028年度第1期街區開幕時同步開業。

居住方面，計畫供應分讓住宅2,000戶，並規劃單身租賃住宅、高齡者住宅及國際學校進駐，打造工作・居住・學習・休閒四位一體的自給自足都市。綠化率約40%、植樹逾10,000棵的環境設計，更將大幅提升居住品質。

掌握開發時程

對投資者而言，最關鍵的是掌握這項計畫的「時間軸」。

2026年4月起，土地將分階段移交民間財團，建設工程正式全面動工。2027年，JR鹿兒島本線新站「JR貝塚站」將開業，大幅提升區域的交通便利性。經過2028年度第1期街區開幕、2032年全部土地移交完成，直至2036年度街區建設大致完成，是一項跨越10年的長期計畫。

「現在」正是計畫剛剛起步的階段。土地價值具有最大上漲空間的時機，正是這個時期。

地價數據所揭示的「先行者優勢」

在投資判斷上，數字不會說謊。

【數據①】
+19.3%
2025年地價公示　福岡縣　住宅地上漲率第1名
福岡市東區箱崎6丁目

【數據②】
+21.1%
2025年地價公示　福岡縣　商業地上漲率第1名
福岡市東區箱崎3丁目

住宅地、商業地雙雙奪下福岡縣內第1名的，只有箱崎地區。不動產鑑定士表示：「九大箱崎校區舊址周邊在地價上仍有相對低估的空間，地價上漲趨勢預計將持續。」

此外，福岡市整體的市場底蘊同樣不容忽視——福岡市住宅地已連續13年上漲，在都道府縣廳所在地中連續2年蟬聯全國上漲率第1名。而在這樣的大環境下，箱崎地區更以遠超平均的亮眼數字脫穎而出。

為何「現在」是佈局的最佳時機？

不動產投資的鐵律是：不要「等開發完成後再買」，而要「在開發啟動前搶先佈局」。

與博多Connected、天神Big Bang等先行再開發地區相比，箱崎擁有一個明確的優勢——那就是「目前仍相對低估」這一事實。博多、天神地區的價格已大幅攀升、投資吸引力趨於下滑，而箱崎正處於即將全面享受再開發紅利的起跑階段。

更重要的是，FUKUOKA Smart EAST並非「點」或「線」的局部開發，而是將56公頃土地作為整體進行一體化規劃的「面」的開發。街區整體品牌價值將被統一塑造，對周邊地區的外溢效應預計將涵蓋更廣泛的範圍。

此外，「JR貝塚站」新站（預計2027年開業）的設立，將使該區域蛻變為地下鐵、西鐵、JR三路線交會的重要交通節點。交通便利性的提升，與不動產價格的上漲息息相關。

參考資料

本文內容已獲日本主要媒體廣泛報導。

▶ FBS福岡放送 / Yahoo!新聞（含影片）
「九大箱崎校區舊址『最大級智慧城市』住友商事等8家企業　預計2028年度街區開幕」

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